Budapest 2021. április 28. – A kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet döntő részét adó ágazatokra meghatározó és tartós hatást gyakorol a koronavírus-járvány. 2020 során az ipar-logisztika kivételével minden kereskedelmiingatlan-szegmensben csökkent a kereslet, a foglaltsági-kihasználatlansági adatok romlottak, a kiskereskedelmi szegmensben pedig bérleti díjcsökkenés is mutatkozott. A járvány negatív hatásai a szállodákat, a bevásárlóközpontokat és a bevásárló utcák üzleteit érintették legnagyobb mértékben. Az otthoni munkavégzés, az online kereskedelem és a költségcsökkentési törekvések tartósan fennmaradó tendenciává válhatnak, átalakítva a kereskedelmi ingatlanok iránti igényeket. Fejlesztési aktivitás tekintetében az ipar-logisztika kaphat nagyobb hangsúlyt a következő időszakokban. A bankok az év során folyamatosan szigorították finanszírozási feltételeiket, ami az elvárt előbérleti arányok növekedésében is megmutatkozott. 2020-ban a befektetési hozamok évek óta tartó csökkenése megállt, a prime hozamok az iroda és kiskereskedelmi szegmensekben emelkedtek, míg az ipar-logisztika esetén nem változtak. A LITT szakemberei a befektetési aktivitás növekedésének elindulását 2021 végére és 2022 elejére várják.
A koronavírus-járvány miatt a hazai gazdaság 5 százalékkal esett vissza 2020-ban, ezzel a gazdasági teljesítmény az EU átlagánál kedvezőbben alakult. A járvány második hullámában az ipar és egyes szolgáltató ágazatok (információ és kommunikáció, pénzügy) ellenállónak bizonyultak, a 2021. évi GDP növekedés pedig az MNB tavaszi előrejelzése szerint 4–6 százalék között alakulhat. A növekedésre és a kereskedelmiingatlan-piaci folyamatokra lefelé mutató kockázatot jelent, hogy 2021. március elején megérkezett Magyarországra a járvány harmadik hulláma, amely ismét szigorúbb korlátozó intézkedések bevezetését tette szükségessé. Az átoltottságtól és így a gazdaság újraindításának időzítésétől függően a második vagy harmadik negyedévtől azonban élénkebb gazdasági növekedés várható.
2020 során, az ipar-logisztika kivételével, minden kereskedelmiingatlan-szegmensben csökkent a kereslet, a foglaltsági-kihasználatlansági adatok romlottak. Bérleti díjcsökkenés ugyanakkor egyelőre csak a kiskereskedelmi szegmensben mutatkozott. Az ipar-logisztika szegmens éves kereslete rekordot döntött, a járvány hatására erősödő internetes kereskedelem és az átalakuló ellátási láncok a raktár- és logisztikai területek iránti igényeket is növelték, aminek köszönhetően a kihasználatlansági ráta alacsony, 2 százalékos szinten maradt 2020. év végén. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) tagjai az ipari-logisztikai fejlesztésekben növekedést várnak, az elmúlt évek erős irodafejlesztési aktivitásában pedig mérséklődést. Ezzel együtt az irodapiac kihasználatlansági rátájában további növekedés várható a következő 1–2 évben. Előretekintve heterogén kép rajzolódhat ki: a felépülő irodák ugyan lassabban, de feltöltődnek, a régebbi ingatlanok bérleti díjai pedig csökkenni fognak, a kihasználatlanság pedig nőhet a szakemberek szerint. A szállodák, a vendéglátó- és egyes kiskereskedelmi üzlettípusok forgalomkiesése továbbra is jelentős, ezen szereplők a korlátozások miatt kieső forgalom fennmaradásával egyre kevésbé tudják fenntartani működésüket.
A hazai kereskedelmi ingatlanok 2020-as befektetési forgalma 41 százalékkal alacsonyabb volt az előző évinél, ugyanakkor több százmillió eurót tett ki az utazási korlátozások és az átvilágítások akadályoztatása miatt 2021-re tolódott adásvételek értéke. A LITT véleménye alapján a kivárás, a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a befektetési aktivitás növekedésének elindulását 2021 végére és 2022 elejére várják. Mindezek mellett 2020-ban is történtek nagy összegű tranzakciók, amelyek az éves befektetési forgalom közel felét adták. A tranzakciók értékének 52 százaléka kötődött magyar befektetőkhöz, ami kiegyensúlyozottabb arány a megelőző két év 65 és 75 százalékos szintjeihez képest. A befektetési hozamok évek óta tartó csökkenése megállt, 2019. év végéhez képest irodák esetén 50, bevásárlóközpontok esetén 75 bázisponttal emelkedett, ipari-logisztikai ingatlanok esetén pedig nem változott az elsődleges hozam. A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány tavalyi megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de összességében a szektor nettó tőkeáramlása pozitív volt 2020-ban.
Az árfolyamhatás kiszűrésével, a hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett hitelállománya stagnált 2020 során. Az új folyósítások devizaaránya csökkent, amiben az NHP Hajrá!-nak volt nagy szerepe. A bankok érdemben szigorítottak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein, miközben az ingatlanhitelek iránti kereslet is mérséklődött. A hitelfeltételek szigorításában az iparág-specifikus kockázatok és a bankok kockázati toleranciájának változása egyaránt szerepet játszottak. 2021 első felére már nem várható további szigorítás az intézmények részéről, ugyanakkor az egyes szegmensek közötti prioritás megváltozott, és a lakópark projektek mellett az ipar-logisztika szegmens került előtérbe a finanszírozók szemszögéből. A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 47 százaléka volt moratóriumban 2020. év végén, ezen belül is a szállodafinanszírozási hiteleknél volt a legmagasabb, 77 százalékos a moratóriumba lépett hitelek aránya. A moratórium végét követően szálloda és kiskereskedelmi szegmenshez kapcsolódó projekthitelek kapcsán merül fel leginkább késedelembeesési kockázat, ezen hitelek állománya 305 milliárd forintot tett ki 2020 végén. A bankrendszer tőkeellátottsága megfelelő szintű, a kereskedelmiingatlan-piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni.
http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/kereskedelmiingatlan-piaci-jelentes