Az MNB Európában az elsők között, 2015. január 1-től alkalmazza a jogilag kötelező az adósságfék szabályokat. A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben (továbbiakban: Adósságfék rendelet) bevezetett eszközök az ún. hitelfedezeti mutatót (HFM) és a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót (JTM) foglalják magukba. A HFM a hitelfelvevők által felvehető maximális hitelösszeget a hitelfedezet hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában, a JTM a maximálisan vállalható törlesztőrészlet összegét a hitelfelvevők havi nettó rendszeres és igazolt jövedelme arányában határozza meg.

Az adósságfék előírások transzmissziós mechanizmusa

Forrás: ESRB (2018) alapján MNB szerkesztés

A megfelelően kalibrált limitek az egyes hitelszerződések szintjén, célzottan fogják vissza a túlzottan kockázatos hitelnyújtást, ezzel fenntartják a hitelezés egészséges szerkezetét, így a ciklikus jellegű kockázatok felépülésének esélyét és mértékét csökkentik. Hatékony kiegészítői lehetnek így az anticiklikus tőkepuffernek, hiszen míg a tőkepuffer a kínálati oldalon, addig az adósságfék szabályok a keresleti oldalon fejtik ki hatásukat a hitelpiacon. Az eszközök egyaránt csökkentik az adósok nemteljesítési kockázatát, valamint a nemteljesítéskor várható veszteség mérséklésével a hitelező intézmények hitelkockázatát. Az eszközök az egyedi hitelszerződés-szintű hatásuk okán a kockázatok alakulásának megfelelően, célzottan, a nem kívánt mellékhatások minimalizálásával kalibrálhatók. Az adósságfék szabályoknak továbbá fontos fogyasztóvédelmi és pénzügyi tudatosságot fejlesztő szerepük is van, mivel egyedi szinten korlátozzák a maximálisan vállalható adósság és törlesztési teher mértékét, mérsékelve ezzel a potenciális szociális problémák kialakulásának kockázatát is.

Hitelfedezeti mutató (HFM)

A hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezetként felajánlott eszköz hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában felvehető hitelösszeg maximumát mutatja meg. 

Az MNB 2024. január 1-jétől a fiatal elsőlakás-vásárló hitelfelvevőkre vonatkozó kedvezményes, 10 százalékponttal magasabb, 90 százalékos HFM limitek alkalmazásáról döntött. A kedvezményes önerőelvárás azon 41 év alatti ügyfelekre terjed ki, akiknek jelenleg nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Ha az érintett ingatlanokon jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog áll fenn (pl. öröklés által), úgy az adósok továbbra is élhetnek a kedvezménnyel. Több adós esetén az adóstársak mindegyikének teljesítenie kell e feltételeket. 

A HFM kiszámítási módja és működése (ingatlannal fedezett hitelek esetén)

Megjegyzés: Főszabály szerinti HFM-korlát. Az ingatlan hitelbírálatkor megállapított forgalmi értéke eltérhet a hitelfelvevők által ténylegesen fizetett vételártól. Az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó HFM kedvezményt a zárójellel jelölt részek mutatják.

 

A jelenlegi hitelfedezeti mutató limitek

Kategória 

HUF

EUR

Egyéb FX

Elsőlakás-vásárlók – jelzáloghitel

90%

50%

35%

Elsőlakás-vásárlók – pénzügyi lízing

90%

55%

40%

Egyéb hitelfelvevők – jelzáloghitel

80%

50%

35%

Egyéb hitelfelvevők – pénzügyi lízing

85%

55%

40%

A részletszabályokat az Adósságfék rendelet és a kapcsolódó Gyakran Ismételt Kérdések dokumentum tartalmazza. Forrás: MNB

Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM)

 Az hitelfelvevők által vállalható legnagyobb törlesztőrészletet határozza meg a havi nettó, igazolt, rendszeres jövedelem arányában.

A JTM kiszámítási módja és működése 

Megjegyzés: Főszabály szerinti JTM-korlát. A részletszabályokat az Adósságfék rendelet és a kapcsolódó Gyakran Ismételt Kérdések dokumentum tartalmazza. Forrás: MNB

A fedezetlen és 5 évnél rövidebb futamidejű jelzáloghitelekre vonatkozó JTM limitek

 

HUF

EUR

Egyéb deviza

600e Ft alatti havi nettó jövedelem

50%

25%

10%

600e Ft vagy afeletti havi nettó jövedelem

60%

30%

15%

Forrás: MNB

2018 októbere óta 5 évnél hosszabb futamidejű jelzáloghitelek esetén a vonatkozó jövedelemarányos törlesztőrészlet limit a hitelek kamatperiódusától is függ. A kamatkockázattal szemben jobban kitett, rövidebb kamatperiódusú hitelekre alacsonyabb JTM limitek vonatkoznak az alábbiak szerint:

A legalább 5 éves futamidejű forint jelzáloghitelekre vonatkozó JTM limitek*

 

Kamatperiódus

Kevesebb, mint 5 év

Legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év

Legalább 10 év vagy fix

600e Ft alatti havi nettó jövedelem

25%

35%

50%

600e Ft vagy feletti havi nettó jövedelem

30%

40%

60%

*A devizahitelekre alacsonyabb limitek vonatkoznak. Forrás: MNB

Jövedelemarányos hitelkorlát mutató (JHM)

Az MNB törvény 2023. január 1-jétől hatályba lépett módosítása megteremtette a jogi lehetőségét a jövedelemarányos hitelkorlát mutató bevezetésének, ami az adósok által felvehető maximális hitelösszeget vagy a maximálisan vállalható összesített adósság összegét határozza meg az adósok – rendszerint éves – jövedelme arányában. Egy ilyen előírás mérsékelheti a JTM limit által elérni kívánt szabályozói cél megkerülésének lehetőségét, erősítve a korlátok hatékonyságát, amelynek alkalmazási lehetőségeit az MNB jelenleg is vizsgálja. Az alkalmazás ütemezéséről és kalibrációjáról a piaci szereplőkkel egyeztetve, a kockázatok alakulásának függvényében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa dönthet majd.

Szabályozói változások

Az MNB a hitelpiaci kockázatok alakulása, valamint a piaci szereplők visszajelzései alapján folyamatosan értékeli az adósságfék keretrendszer hatékonyságát, amely alapján mostanra több körben finomította a szabályozói keretrendszert:

Az adósságfék keretrendszert érintő módosítások

Hatálybalépés

Módosítás

Részletek

2024. január 1.

 Az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó kedvezményes HFM limitek bevezetése

  • Az elsőlakás-vásárló ügyfelek esetén a maximális HFM limit 10 százalékponttal 90 százalékra emelkedett

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2023. december 18.)

2023. július 1.

 A JTM limitek küszöbértékének növelése

  • A JTM jövedelem küszöbértéke 500 ezer Ft-ról 600 ezer Ft-ra emelkedett.
  • A JTM rendelet alkalmazására vonatkozó de minimis korlátok 300 ezer forintról 450 ezer forintra emelkedtek.

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2023. május 12.)

2023. január 1.

Az adósságfék eszköztár bővítése

  • Felhatalmazás a hiteltartozások jövedelem arányában megengedett maximális mértékének meghatározására

 

2022. január 1.

Az adósságfék előírások zökkenőmentes alkalmazásának támogatása

  • A Rendelet alkalmazása alóli kivételek kiegészítése és bővítése

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2021. november 17.)

2021. február 20.

A statisztikai alapú értékbecslés HFM számítás során való elfogadása

  • A kapcsolódó jogszabályi háttér felállítására tekintettel a hitelfedezeti mutató számításához az ingatlanok forgalmi értéke ezentúl statisztikai alapú értékbecslési módszertannal is megállapítható

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2021. február 15.)

2019. július 1.

A JTM limitek küszöbértékének növelése

  • A JTM jövedelem küszöbértéke 400 ezer Ft-ról 500 ezer Ft-ra emelkedett

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2018. augusztus 22.)

2018. október 1.

JTM limitek differenciálása a lakáshitelek kamatkockázata alapján

  • Alacsonyabb JTM limitek megállapítása a 10 évnél rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitelekre

2016. május 1.

A hosszabb kamatperiódusú hitelek térnyerésének ösztönzése

  • A legalább ötéves kamatperiódusú jelzáloghitelek törlesztőrészletei kedvezményesen, 85 százalékos súllyal vehetők figyelembe a JTM mutatóban.
  • Egyéb technikai módosítások (hitelkeretemelések figyelembe vétele, de minimis összeghatár emelése)

Sajtóközlemény a szabályok módosításáról (2016. március 23.)

2015. január 1.

Az MNB bevezeti a HFM és JTM szabályokat

  • Az eszközök minden típusú hitelre és hitelezőre kiterjednek
  • Szigorúbb szabályok a devizahitelekre
  • JTM: csak az igazolt nettó jövedelem vehető figyelembe, magasabb limit a magasabb jövedelmű adósoknak

Sajtóközlemény az eszköz bevezetéséről (2014. augusztus 27.)


Gyakran Ismételt Kérdések


Rendelet

32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról