Az MNB Európában az elsők között, 2015. január 1-től alkalmazza a jogilag kötelező adósságfék-szabályokat. A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben (továbbiakban: Adósságfék-rendelet) bevezetett eszközök az ún. hitelfedezeti mutatót (HFM) és a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót (JTM) foglalják magukba. A HFM a hitelfelvevők által felvehető maximális hitelösszeget a hitelfedezet hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában, a JTM a maximálisan vállalható törlesztőrészlet összegét a hitelfelvevők havi nettó rendszeres és igazolt jövedelme arányában határozza meg.
Az adósságfék-előírások transzmissziós mechanizmusa
Forrás: ESRB (2018) alapján MNB szerkesztés
A megfelelően kalibrált limitek az egyes hitelszerződések szintjén, célzottan fogják vissza a túlzottan kockázatos hitelnyújtást, ezzel fenntartják a hitelezés egészséges szerkezetét, így a ciklikus jellegű kockázatok felépülésének esélyét és mértékét csökkentik. Hatékony kiegészítői lehetnek így az anticiklikus tőkepuffernek, hiszen míg a tőkepuffer a kínálati oldalon, addig az adósságfék-szabályok a keresleti oldalon fejtik ki hatásukat a hitelpiacon. Az eszközök egyaránt csökkentik az adósok nemteljesítési kockázatát, valamint a nemteljesítéskor várható veszteség mérséklésével a hitelező intézmények hitelkockázatát. Az eszközök az egyedi hitelszerződés-szintű hatásuk okán a kockázatok alakulásának megfelelően, célzottan, a nem kívánt mellékhatások minimalizálásával kalibrálhatók. Az adósságfék-szabályoknak továbbá fontos fogyasztóvédelmi és pénzügyi tudatosságot fejlesztő szerepük is van, mivel egyedi szinten korlátozzák a maximálisan vállalható adósság és törlesztési teher mértékét, mérsékelve ezzel a potenciális szociális problémák kialakulásának kockázatát is.
2025. január 1-jétől a zöld szempontok is megjelennek a szabályozásban: az ingatlanvásárlások és a felújítási célú hitelek esetében magasabb JTM és HFM-limitek alkalmazása válik lehetővé energetikailag hatékony lakások vásárlását, építését, illetve hatékonyságjavító felújításokat finanszírozó hitelek esetén.
Hitelfedezeti mutató (HFM)
Az MNB 2024. január 1-jétől az elsőlakás-vásárló hitelfelvevőkre vonatkozó 10 százalékponttal maga-sabb, 90 százalékos HFM limitek alkalmazásáról döntött, mely lehetővé teszi ingatlancélú fedezett hitelek és pénzügyi lízingek nyújtását akár 10 százalékos önerő mellett.
A hatályos szabályok alapján az alacsonyabb önerőelvárás azon ügyfelekre terjed ki, akiknek jelenleg nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Amennyiben az ügyfél tulajdonában jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal (pl. öröklés által) terhelt ingatlan áll vagy állt, úgy a tulajdoni hányadra vonatkozó korlátozás figyelembevétele nélkül ezen adósokra is alkalmazható a magasabb HFM limit. Több adós esetén az adóstársak mindegyikének teljesítenie kell e feltételeket.
A HFM kiszámítási módja és működése (ingatlannal fedezett hitelek esetén)
Megjegyzés: Főszabály szerinti HFM-korlát. Az ingatlan hitelbírálatkor megállapított forgalmi értéke eltérhet a hitelfelvevők által ténylegesen fizetett vételártól. Az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó HFM-kedvezményt a zárójellel jelölt részek mutatják.
A jelenleg hatályos hitelfedezetimutató-limitek
|
HFM-limitek |
||||
| Kategória | HUF | EUR | Egyéb deviza | |
| Jelzáloghitel | Elsőlakás-vásárlók | 90% | 50% | 35% |
| Zöld fedezet és hitelcél | ||||
| Pénzügyi lízing | Elsőlakás-vásárlók | 55% | 40% | |
| Zöld fedezet és hitelcél | ||||
| Jelzáloghitel | Egyéb hitelfelvevők | 80% | 50% | 35% |
| Pénzügyi lízing | 85% | 55% | 40% | |
| Gépjárműhitel | 75% | 45% | 30% | |
Megjegyzés: A részletszabályokat az Adósságfék rendelet és a kapcsolódó Gyakran Ismételt Kérdések dokumentum tartalmazza.
Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM)
A hitelfelvevők által vállalható legnagyobb törlesztőrészletet határozza meg a havi nettó, igazolt, rendszeres jövedelem arányában.
A JTM kiszámítási módja és működése
Megjegyzés: Főszabály szerinti JTM-korlát. A részletszabályokat az Adósságfék rendelet és a kapcsolódó Gyakran Ismételt Kérdések dokumentum tartalmazza.
A fedezetlen és 5 évnél rövidebb futamidejű jelzáloghitelekre vonatkozó JTM limitek*
|
HUF |
EUR |
Egyéb deviza |
|
|
600e* Ft alatti havi nettó jövedelem |
50% |
25% |
10% |
|
600e* Ft vagy afeletti havi nettó jövedelem |
60% |
30% |
15% |
Megjegyzés: *A 600 ezer forintos jövedelmi küszöbök 2026. január 1-jétől 800 ezer forintra emelkednek.
2018 októbere óta 5 évnél hosszabb futamidejű jelzáloghitelek esetén a vonatkozó jövedelemarányos törlesztőrészlet limit a hitelek kamatperiódusától is függ. A kamatkockázattal szemben jobban kitett, rövidebb kamatperiódusú hitelekre alacsonyabb JTM-limitek vonatkoznak az alábbiak szerint:
A legalább 5 éves futamidejű forint jelzáloghitelekre vonatkozó JTM-limitek
|
|
Kamatperiódus |
||
|
Kevesebb, mint 5 év |
Legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év |
Legalább 10 év vagy fix |
|
|
600e* Ft alatti havi nettó jövedelem |
25% |
35% |
50% |
|
600e* Ft alatti havi nettó jövedelem zöld hitelcél esetén |
25% |
35% |
60% |
|
600e* Ft vagy feletti havi nettó jövedelem |
30% |
40% |
60% |
Megjegyzés: A devizahitelekre alacsonyabb limitek vonatkoznak. *A 600 ezer forintos jövedelmi küszöbök 2026. január 1-jétől 800 ezer forintra emelkednek.