2025. első félévben javult a kereskedelmiingatlan-piac ciklikus helyzetének megítélése, azonban a stagnáló gazdasági aktivitás nem biztosított kedvező környezetet a szektor élénküléséhez. Előretekintve a hazai GDP, a korábbi várakozásoktól elmaradva, 0,6 százalékkal bővülhet 2025-ben, ami a kereskedelmiingatlan-piaci aktivitás érdemi fellendülésének további elhúzódását vetíti előre.
A kereskedelmiingatlan-szegmensek teljesítményét meghatározó makrogazdasági folyamatokat tekintve, a turizmus bővülésével a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak, 2025. első félévben a szállodák külföldi és belföldi vendégéjszakáinak száma is tovább emelkedett. A kiskereskedelmi forgalom is nőtt, ami támogatja a szegmens kihasználatlansági mutatóinak elmúlt időszakokban megfigyelhető javulását mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban. Ugyanakkor a csökkenő ipari termelés lassította, visszafogta az ipari-logisztikai szegmens aktivitását keresleti és kínálati oldalon is.
A budapesti irodapiacon 2025. első félévben 1,3 százalékponttal 12,8 százalékra mérséklődött, az ipari-logisztikai piacon pedig jelentős, 5,5 százalékpontos ugrással 13,4 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Ezzel a Budapest és környéki ipari-logisztikai piac kihasználatlansági rátája 2014 óta először haladta meg az irodapiaci mutató értékét, köszönhetően többek között az elmúlt tíz évben nem tapasztalt első félévi negatív nettó piaci felszívásnak. Az építés alatt álló irodaterületek volumenén belül magas a tulajdonosi, elsősorban állami használatra épülő irodaházak aránya. Ennek köszönhetően kedvező a fejlesztések átlagos előbérleti szintje, azonban a költözésekkel jelenleg használatban lévő területek szabadulnak fel, ami a kihasználatlansági ráta emelkedését fogja eredményezni. Összességében az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és a tervezett új átadások területe mellett az iroda- és az ipari-logisztikai piac esetében is fennáll a túlzott piaci kínálat kockázata, és mindkét szegmens esetében a kihasználatlansági ráta további emelkedése várható. Az irodapiacon a mutató 2026 végéig 16–17 százalék közötti szintre emelkedhet, mely régiós és historikus összevetésben is már átlagot meghaladó érték. Az ipari-logisztikai piacon szintén a ráta emelkedése várható, a mutató 2025 végére meghaladhatja a 15 százalékot.
2025. első félévben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 300 millió eurót tett ki, ami az előző év azonos időszaki, alacsony bázist jelentő forgalmát 67 százalékkal meghaladja. Az első félévi forgalom alakulásában érdemi szerepük volt a nagy értékű (50 millió eurót meghaladó) tranzakcióknak, két ilyen adásvétel adta a forgalom 46 százalékát. KKE-régiós szinten az első félév befektetési forgalma 60 százalékkal emelkedett, jellemzően stagnáló elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam szintek mellett. A hazai befektetőkhöz köthető tranzakciós volumen aránya csökkent az első félévben, 58 százalékot tett ki a 2024-es 73 százalék után, ezáltal a piac kiegyensúlyozottabbá vált. Az érettebb nyugat-európai irodapiacokon és a KKE régió országaiban is jellemzően stagnáltak az elsődleges irodabefektetési hozamok, támogatva az ingatlanértékek stabilizálódását. 2025. első félévben az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE régióban már átlagosan 3,5 százalékkal, Budapesten 1 százalékkal emelkedtek. Ugyanakkor a kereskedelmiingatlan-piac érdemi fellendülésének elindulása még törékeny, erre utal az Egyesült Államok példája, ahol a kereskedelmiingatlan-árindex 2024-ben elindult emelkedése 2025. első félévben ismét csökkenésbe fordult.
2025. első félévben a bankok az előző év azonos időszakához képest 19 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és ezek kétharmada építési célú hitelhez kapcsolódott. A kihelyezett projekthitelek volumene az ipar-logisztikai ingatlanok kivételével valamennyi kereskedelmiingatlan-szegmensben nőtt éves összevetésben. Az MNB Hitelezési felmérése alapján 2025 második negyedévében az irodaházak kivételével a bankok nettó 11 százaléka valamennyi üzleti ingatlan szegmensben lazított a hitelhez jutás feltételein, ami mögött a verseny fokozódása állt. 2025 második félévére előretekintve azonban nem terveznek változtatni a projekthitelek sztenderdjein, az irodaházak esetében pedig a válaszadók 10 százaléka szigorítást helyezett kilátásba a szegmenst érintő lassan oldódó ciklikus és strukturális kihívások kapcsán. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg- és szavatolótőke arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni legmagasabb szintnek. Emellett az állomány mintegy 70 százaléka konzervatív, 50 százalék alatti LTV mutatóval rendelkezik. A továbbra is fennálló kereskedelmiingatlan-piaci kockázatokra tekintettel, 2026. január 1-jétől az MNB szektorális rendszerkockázati tőkepuffer alkalmazásával erősíti a hitelintézetek sokkellenálló-képességét.